Votre propriétaire ne peut pas vous virer pour faire un Airbnb, voici pourquoi

Depuis plusieurs mois, les témoignages se multiplient sur les réseaux sociaux comme dans les groupes d’amis. À l’approche des JO de Paris et avec la loi qui empêche de louer une passoire thermique, nombre les propriétaires tentent de récupérer leur bien pour les sortir du marché locatif et les basculer sur de la location touristique.

L’an passé, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Adil) a même compté une augmentation de plus de 25 % de demandes concernant des congés donnés par des propriétaires. Cette hausse est si importante que l’organisme lance une ligne téléphonique dédiée, cette semaine. Les locataires seront mis en relation avec un ou une juriste qui pourra étudier leur dossier.

« Il est essentiel que les personnes qui reçoivent des lettres de congés nous contactent le plus rapidement possible », explique Pierre Louis Monteiro, de l’ADIL Paris et Val de Marne. « À ce jour, on constate que plus de 20 % des congés donnés aux locataires ne respectent pas les formes et donc que ces lettres sont caduques. »

Que doit contenir la lettre de congé ?

Pour qu’une lettre de congés soit recevable, il est nécessaire qu’elle soit envoyée six mois avant la fin du bail pour une location vide et trois mois pour une location meublée. « Si le courrier n’arrive pas dans les temps, le congé ne sera pas valable », précise l’avocate Virginie Audinot sur Village justice.

De plus, chaque personne qui habite dans le logement doit être destinataire d’une lettre recommandée. Cette lettre doit contenir des informations essentielles comme le motif de la reprise du logement, le nom et l’adresse du bénéficiaire, le lien de parenté du ou de la future occupante et le motif réel et sérieux de la reprise.

Sur quels critères mon propriétaire peut récupérer son appartement ?

Le propriétaire peut récupérer son appartement pour y héberger un membre de sa famille, pour le vendre ou encore pour y résider. Enfin, il peut le récupérer pour un motif dit « légitime et sérieux ». C’est-à-dire, un impayé récurrent de loyer, de la sous-location, etc.

Il existe aussi des clauses particulières pour les locataires âgées ou en grande précarité, comme le rappelle l’Adil dans son étude de 2022. Si un propriétaire veut donner congé à un locataire de plus de 65 ans et avec de faibles ressources, il est dans l’obligation de lui proposer une solution de relogement adaptée à ses besoins et à proximité (paragraphe III de l’article 15 de la loi de 1989).

En 2023, cette disposition a été étendue aux parents d’enfant malade (arrêté du 27 décembre 2022). Exception : si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans et possède de faibles ressources.

En dehors de ces critères, il n’est pas possible pour un propriétaire de ne pas renouveler le bail. Néanmoins, « à ce jour, il n’y a pas de constat à postériori, précise Pierre Louis Monteiro. C’est donc au locataire de faire ce travail-là. D’où la nécessité de venir nous voir au moment de la réception de la lettre. »

Quand un propriétaire peut-il mettre un terme au bail ?

Un logement peut être récupéré par son propriétaire à la fin du bail, uniquement si la lettre de congé a bien été envoyée. Donc pour un non-meublé, c’est une fois tous les trois ans et pour un meublé c’est une fois tous les ans.

De fait, ce n’est pas légal pour un propriétaire de mettre un terme en cours de bail pour récupérer son appartement à l’approche des JO et le mettre en location sur une plateforme comme Airbnb.

« Ces situations peuvent aussi plonger les locataires dans des situations extrêmement difficiles, notamment pour celles et ceux qui sont dans un même appartement depuis plusieurs années, continue Pierre Louis Monteiro. Le décalage entre le loyer et le futur logement est souvent considérable et beaucoup n’arrivent plus à se loger. Encore plus avec la disparition des logements de location au profit des locations touristiques. »

Quels recours possibles ?

La première étape est de vérifier si la lettre de congé est valable. Pour cela vous pouvez vous rapprocher de l’Adil, qui organise des consultations gratuites. Une fois cette constatation faite, il est nécessaire d’envoyer une lettre recommandée à votre bailleur pour lui signifier que son courrier n’est pas valable. 

Si le courrier est recevable, il existe des recours à formuler auprès d’un juge. Vous devez démontrer la mauvaise foi du propriétaire. Par exemple, si un locataire dénonce un loyer qui dépasse un encadrement du loyer et qu’un congé est reçu peu après, il faudra prouver la vengeance. 

Pour ce qui est d’une reprise pour vente, le propriétaire doit faire une offre aux locataires qui ont deux mois pour l’accepter ou non. Si le propriétaire remet le logement en vente à des conditions plus avantageuses, le locataire redevient prioritaire. Le locataire doit par ailleurs être tenu informé d’une éventuelle baisse de prix. À défaut, il est possible d’exiger la nullité de la vente. Et donc d’obtenir une indemnisation.

Enfin, pour les visites et l’estimation de l’appartement, vous n’êtes pas tenus de les organiser. C’est à votre propriétaire (ou à l’agence) de s’en occuper. En revanche, il est obligatoire de laisser un temps par jour pour leur organisation.

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